Quỹ đầu tư nhà ở - Cứu cánh của thị trường BĐS?

Để góp phần tăng nhanh nguồn cung, đặc biệt là nhà ở dành cho người thu nhập thấp, Chính phủ đang xem xét Chiến lược phát triển nhà ở, trong đó đề cập tới việc hình thành một loạt các Quỹ đầu tư nhà ở.

Thị trường BĐS trong cơn “khát” vốn

Từ trước đến nay, việc huy động vốn của các doanh nghiệp BĐS được thực hiện qua một số kênh như: Hợp đồng góp vốn với khách hàng, phát hành trái phiếu, cổ phiếu, các quỹ đầu tư nước ngoài... Tuy nhiên, việc huy động vốn từ các kênh vào BĐS còn hết sức hạn chế. Sản phẩm của các quỹ đầu tư BĐS thời gian qua chưa huy động được nguồn vốn nhàn rỗi. Đa phần nguồn vốn cho thị trường BĐS từ hệ thống tín dụng ngân hàng và vốn huy động trực tiếp từ người mua nhà dưới dạng hợp đồng góp vốn.

Theo phân tích số liệu Tổng điều tra dân số và nhà ở Việt Nam 2009, Bộ Xây dựng dự báo về nhu cầu về nhà ở và vốn đầu tư để phát triển nhà ở đến năm 2015. Cụ thể: Dân số Việt Nam ước tính đạt 91,5 triệu người, do đó diện tích nhà ở cần đáp ứng cho cả thành thị và nông thôn sẽ vào khoảng 1.966,6 triệu  mét vuông (bình quân 21,5m2 sàn xây dựng/người). Để hoàn thành chỉ tiêu này, nhu cầu vốn đầu tư vào nhà ở dự tính khoảng 2.205.000 tỷ đồng (tương đương 100 tỷ USD), trung bình, mỗi năm cần khoảng 20 tỷ USD vốn đầu tư.

Theo báo cáo của Ngân hàng Nhà nước trong năm 2010 có khoảng 228.000 tỷ đồng đã được rót vào thị trường BĐS thông qua hình thức cho vay (tăng 23,5% so với năm 2009). Các tổ chức tín dụng cũng thông qua các sản phẩm tín dụng thích hợp để cung ứng vốn tín dụng cho các đối tượng đã có nhu cầu về BĐS như cho vay mua nhà, thuê BĐS... Nhưng số tiền trên vẫn chưa đáp ứng được khoản tiền mà thị trường đang cần từ nay đến hết năm 2015.

Tuy nhiên, theo các chuyên gia kinh tế, vấn đề của thị trường BĐS Việt Nam lúc này không đơn thuần là khủng hoảng “thiếu vốn – thừa dự án”, mà nghiêm trọng hơn, đó chính là “khủng hoảng niềm tin”. để giải bài toán niềm tin không đơn giản là tìm kiếm dòng tiền tức thời. “Thậm chí nếu bơm ngay tiền vào thị trường BĐS lúc này bằng mọi giá, chúng ta sẽ lãnh đủ hậu quả trong tương lai gần, mà khả năng bong bóng vỡ là điều rất khó tránh...” -  Một chuyên gia BĐS khẳng định. Trong nhiều cuộc họp nhằm tìm kiếm giải pháp khai thông thế bế tắc cho thị trường, lãnh đạo Bộ Xây Dựng cũng đã thể hiện quan điểm hướng tới một nhóm giải pháp tổng thể, dài hạn.

Quỹ đầu tư nhà ở - một hướng đi bền vững

Quan tâm tới vấn đề giải bài toán về vốn và niềm tin, không chỉ riêng của những người đang tham gia thị trường BĐS mà còn có rất nhiều cơ quan chức năng, tổ chức tín dụng cũng như các nhà đầu tư tài chính... Bởi nếu thị trường BĐS rơi vào khủng hoảng, thì hệ lụy của nó sẽ ảnh hưởng trực tiếp tới toàn bộ nền kinh tế!

Để tìm kiếm hướng đi bền vững cho thị trường, Bộ Xây Dựng đã đề xuất hệ thống tiêu chí cho vay BĐS đối với các tổ chức tín dụng. Động thái này được các chuyên gia kinh tế, ngân hàng cũng như các nhà đầu tư trên thị trường đánh giá rất cao. Một mặt nó sẽ tạo cơ sở cho các tổ chức tín dụng trong việc giải ngân nguồn vốn cho BĐS, mặt khác nó giúp chủ đầu tư có niềm tin cho các kế hoạch đầu tư dài hơi của mình. Về phía nhà quản lý, hệ thống tiêu chí này cũng có tác dụng như một thứ công cụ kiểm tra tính minh bạch của dòng tiền vào thị trường...

Ông Nguyễn Trần Nam Thứ trưởng Bộ Xây Dựng cho biết, trong dự thảo Chiến lược phát triển nhà ở đến năm 2020 – tầm nhìn 2030, Bộ cũng rất chú trọng nhóm giải pháp về vốn. Chính vì thế Bộ Xây Dựng đã đề xuất thành lập quỹ đầu tư nhà ở gồm 3 nhóm: Quỹ phát triển nhà, Quỹ tiết kiệm nhà ở và Quỹ đầu tư BĐS.

Trong đó, Quỹ phát triển nhà ở do UBND các tỉnh, thành phố quyết định thành lập, chủ động xây dựng nguồn vốn từ nhiều nguồn như: Tiền thu từ việc bán, cho thuê nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước trên địa bàn, tiền dự án phát triển nhà ở thương mại, các khu đô thị mới, hoặc từ ngân sách địa phương hỗ trợ hàng năm...

Quỹ tiết kiệm nhà ở được dự kiến triển khai theo mô hình tổ chức tài chính - tín dụng phi lợi nhuận chuyên phục vụ cho các doanh nghiệp được vay vốn mua nhà ở hoặc để hỗ trợ cho các doanh nghiệp vay vốn xây dựng nhà xã hội.

Quỹ đầu tư BĐS hoạt động theo Luật Chứng khoán, cho phép nhà đầu tư thay vì trực tiếp mua nhà đất như hiện nay có thể mua chứng chỉ quỹ. Công ty quản lý quỹ sẽ thay mặt nhà đầu tư mua bán, quản lý BĐS. Đây sẽ là kênh huy động vốn đầu tư BĐS chính thống thông qua thị trường chứng khoán, có thể thu hút đông đảo nhà đầu tư tham gia do tính an toàn cao. Hệ thống các quỹ này nhằm tạo cơ sở huy động vốn cho thị trường BĐS, thông qua nhiều nguồn, nhiều kênh, có tính lâu dài, bền vững.

Nếu việc đề xuất các quỹ này được Chính phủ thông qua thì “nút thắt” về vốn lâu nay của thị trường BĐS Việt Nam sẽ được mở. Nhiều chuyên gia BĐS và nhà đầu tư cũng kỳ vọng các quỹ này sẽ tạo nguồn vốn trung và dài hạn cho thị trường, tránh nguy cơ lây lan các cuộc khủng hoảng dây chuyền...

Trịnh Quốc Khánh