Bên cạnh giải pháp tài chính, các chuyên gia cho rằng rà soát và điều chỉnh lại các quy định về lĩnh vực đất đai, nhà ở, thị trường bất động sản cũng có thể giảm áp lực và thúc đẩy ngành địa ốc vượt qua giai đoạn khó khăn.
> Vốn ngân hàng không phải phép tiên

Trong khi nhiều ý kiến khẳng định bất động sản nguy kịch vì đói vốn và cách duy nhất giải tỏa tình trạng này là mở van tín dụng, thì vẫn có quan điểm cho rằng còn có giải pháp cứu được thị trường nhưng đòi hỏi Nhà nước phải điều chỉnh nhiều quy định.

Phó giám đốc Công ty TNHH địa ốc Đất Lành Nguyễn Văn Đực cho biết, nếu muốn cứu thị trường bất động sản mà không tốn tiền thì cần xem xét cho doanh nghiệp xây dựng căn hộ diện tích nhỏ. Bởi lẽ, căn hộ lớn không có người mua, bị bỏ trống, lãng phí trong khi căn hộ nhỏ không cho xây là điều không hợp lý. 'Nhà nước nên cho phép doanh nghiệp đầu tư xây căn hộ có diện tích 50 m2 dành cho 1-2 người và không ấn định tỷ lệ các loại căn hộ, thậm chí chấp nhận căn hộ 20-40 m2 để tăng thanh khoản cho thị trường', ông đề xuất.

Trên thực tế, ông Đực từng lấy ý kiến khách hàng về sản phẩm căn hộ diện tích 20-40 m2 tại TP HCM và được nhiều 'thượng đế' đồng tình. Tuy nhiên ý tưởng này được Bộ Xây dựng khuyến khích thí điểm thì TP HCM lại băn khoăn lo ngại nhà ổ chuột.

Chuyên gia này phân tích, thị phần căn hộ hiện nay chỉ hướng đến người có nhu cầu ở thực sự nên Nhà nước cần điều chỉnh cơ chế để tạo điều kiện cho người dân sở hữu căn hộ nhỏ giá trung bình. Điều này sẽ đáp ứng nhu cầu và khả năng về nhà ở ngày càng bức thiết cho người dân cũng là giải pháp cứu địa ốc đang rơi vào bế tắc. Việc quyết định đầu tư loại hình căn hộ nào là theo nhu cầu của thị trường, khả năng của doanh nghiệp và người dân, không thể cứng nhắc ấn định diện tích và tỷ lệ các loại căn hộ. Hiện thị trường TP HCM thừa căn hộ giá cao diện tích lớn nhưng lại thiếu căn hộ giá thấp diện tích nhỏ.

Theo ông Đực, trên thực tế, các căn hộ rộng trên dưới 100 m2 từng được chia đôi hoặc chia ba thành diện tích 30-50 m2, có giá bán 400-700 triệu đồng mỗi căn. Sản phẩm này vẫn âm thầm tồn tại vì có diện tích phù hợp với số người cư trú và vừa túi tiền của người dân, giúp họ có nơi an cư. Với người có nhu cầu nhưng khả năng tài chính hạn hẹp, căn hộ nhỏ giá mềm vẫn dễ bán hơn.

Còn Tổng giám đốc Công ty cổ phần phát triển Nhà Thủ Đức (Thuduc House), Lê Chí Hiếu cho rằng một trong những giải pháp cứu bất động sản là cần xem xét các quy định về tiền sử dụng đất và thuê đất.

Ông Hiếu phân tich, hiện nay luật pháp Việt Nam quy định việc nộp tiền sử dụng đất chưa công bằng. Với các công ty liên doanh, có nhu cầu thuê đất để đầu tư xây dựng nhà cho thuê, hoặc căn hộ dịch vụ cho thuê bị bắt buộc phải đóng tiền sử dụng đất một lần. Trên thực tế, tiền sử dụng đất đóng một lần rất 'nặng', khiến doanh nghiệp phải bỏ ra số vốn quá lớn so với suất đầu tư nên không làm nổi. 'Nhà nước nên điều chỉnh việc thu tiền sử dụng đất đối với công ty liên doanh để thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển', ông Hiếu nói.

Trong khi đó, nhiều ý kiến cho rằng, Nghị định 69 thu tiền sử dụng đất 100% theo giá thị trường thì doanh nghiệp không làm nổi dự án, sản phẩm không có dẫn đến Nhà nước không thu được thuế. Nếu ra được hàng thì giá cao, dân không mua nổi. 'Xem xét và điều chỉnh cách tính tiền sử dụng đất một cách phù hợp với tình hình hiện nay cũng là giải pháp không tốn tiền nhưng có thể cứu được thị trường', một chuyên gia địa ốc nhấn mạnh.

Bên cạnh việc thiếu vốn, khuyết điểm của thị trường địa ốc nằm ở chỗ các quy định pháp luật còn khoảng cách quá lớn so với thực tế. Ảnh: Vũ Lê.

Trong văn bản gửi Bộ Xây dựng, Phó chủ tịch UBND TP HCM Nguyễn Hữu Tín cũng đưa ra những giải pháp cần thực hiện để cứu thị trường địa ốc. Trong đó, ông Tín đặc biệt nhấn mạnh đến việc cần ban hành cơ chế cụ thể để nhiều thành phần tổ chức kinh tế có thể tham gia đầu tư vào thị trường bất động sản. Từ đó, khuyến khích các chủ đầu tư xây dựng nhà cho người có thu nhập thấp, đối tượng chính sách, mở rộng sự tham gia của doanh nghiệp, cá nhân nước ngoài vào hoạt động xây nhà ở để bán và cho thuê.

Lãnh đạo TP HCM còn kiến nghị Chính phủ sớm ban hành các quy định cụ thể để hình thành các định chế tài chính phi ngân hàng như: quỹ tín thác đầu tư bất động sản, quỹ tiết kiệm nhà ở nhằm hỗ trợ thị trường bất động sản huy động được đa dạng các nguồn vốn trong xã hội.

Tại cuộc gặp doanh nghiệp tại TP HCM diễn ra đầu tháng 8, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam thừa nhận: 'Bên cạnh việc thiếu vốn, thị trường bất động sản còn nhiều vấn đề phải xem xét lại'. Trong đó, khung pháp lý gồm: Luật Nhà ở, Luật Đất đai, Luật kinh doanh bất động sản, các quy định về tài chính, thuế, quy hoạch... đều cần điều chỉnh và sửa đổi cho phù hợp với tình hình mới.

Tuy nhiên, ông Nam cho hay, việc hoàn thiện các quy định pháp luật hỗ trợ thị trường liên quan đến nhiều bộ ngành không thể làm trong ngày một ngày hai mà cần có thời gian. 'Trước mắt doanh nghiệp nên cơ cấu lại sản phẩm. Tôi ủng hộ giải pháp xây căn hộ diện tích nhỏ vì sản phẩm này có thể đáp ứng được nhu cầu của đại đa số người dân', ông Nam nói.

Vũ Lê