Thị trường BĐS trầm lắng cơ hội cho người mua

Theo các chuyên gia kinh tế, thị trường bất động sản (BĐS) hiện đang khó khăn, rơi vào trầm lắng kéo dài là cơ hội của người mua nhà, những người có nhu cầu thật sự khi họ mua được nhà với giá trị thực.

 Nan giải vốn

Mới đây, Ngân hàng Nhà nước vừa ban hành chỉ thị “lượng hoá” chủ trương thắt chặt tiền tệ nhằm kiềm chế lạm phát. Theo đó, tín dụng với lĩnh vực phi sản xuất, nhất là tín dụng với bất động sản và chứng khoán được yêu cầu phải giảm tốc độ và tỷ trọng, đến tháng 6.2011 còn tối đa 22% so với tổng dư nợ và tiếp tục giảm còn tối đa 16% đến hết năm nay. Về phía người mua nhà cũng rơi vào thế bí khi không thể tiếp cận tín dụng. Nhu cầu nhà ở của người dân là rất cao, nhưng nếu vay cũng phải gồng lưng gánh lãi suất cao ngất ngưởng.

Theo ông Lê Chí Hiếu, Tổng Giám đốc Thuduc House, BĐS đặc thù là một lĩnh vực đòi hỏi nguồn vốn đầu tư khá lớn và mất rất nhiều thời gian đầu (thường kéo dài 3 – 5 năm mới hoàn tất). Vốn thực có của chủ đầu tư thường chiếm tỷ trọng ít hơn vốn vay ngân hàng. Hiện thị trường có đến 60 -70% dự án bị đình trệ, rơi vào trạng thái chờ hoặc kéo dãn tiến độ. Sản phẩm nhà đất khó bán, nhà đầu tư thận trọng hơn, hiện nay sức mua của khách hàng giảm sút, lãi suất ngân hàng quá cao và tín dụng bị thắt chặt đối với BĐS, trong khi đó, vốn huy động từ thị trường chứng khoán cũng không dễ dàng trong thời điểm hiện nay.

Mặc khác, hiện nay giá của BĐS trên thị trường không phải là cao so với mặt bằng lãi suất mà do một số yếu tố về thu nhập, yếu tố về vĩ mô tác động rất lớn, ở những khía cạnh: Tình hình lạm phát làm cho thu nhập của người dân giảm sút, tiền lương thực tế giảm, dẫn đến khả năng thanh toán của người dân giảm xuống. Giá vật liệu leo thang và điều chỉnh liên tục đã góp phần làm tăng chi phí đầu vào.

Chính vì sức ép lãi suất cao, áp lực từ vốn vay ngân hàng, thị trường giao dịch chững lại, nên bắt buộc một số doanh nghiệp phải tìm đường ra cho mình bằng cách chấp nhận giảm giá từ 15 - 25% để tháo vốn trả nợ vay ngân hàng góp phần làm méo mó đi giá trị thực của BĐS.

Song, đây cũng chính là sự thanh lọc và là cơ hội tốt cho các doanh nghiệp có năng lực sẽ “trụ” lại và các doanh nghiệp nhỏ không chuyên sẽ rút lui khỏi cuộc chơi chung.

Căn cứ vào các yếu tố trên cho thấy giá BĐS hiện nay vẫn còn thấp và sắp tới giá sẽ có xu hướng tăng. Đây là cơ hội cho các nhà đầu tư cá nhân và người có nhu cầu mua được nhà giá rẻ vì nếu quy ra theo giá USD và giá vàng thì chưa bao giờ giá nhà đất rẻ như bây giờ.

Thị trường của người mua

Trong năm 2010 nền kinh tế Việt Nam đã có những tín hiệu tích cực, thúc đẩy sự phục hồi của thị trường BĐS. Các tuyến cầu, đường kết nối liên vùng và một số sân bay quan trọng tại các tỉnh thành dần được hoàn thiện và đưa vào hoạt động, đã có tác dụng hỗ trợ nhất định đến thị trường BĐS ở một số vùng, những nghị định, quy định pháp luật mới cũng tạo một số chuyển biến nhất định trong môi trường đầu tư.

Tuy nhiên, những cơn sóng BĐS vẫn rất yếu ớt và mang tính cục bộ. Kể từ quý 3 trở đi, thị trường đã có sự gia tăng mạnh về cung cầu đáng kể, nhất là tại TPHCM và Hà Nội. Hiện thị trường địa ốc đang có sự chuyển hướng sang thị trường người mua - những người có nhu cầu thực là chủ yếu, đặc biệt phân khúc căn hộ hạng trung với giá mềm tầm từ 10-15 triệu đồng/m2.

Theo Bộ Xây dựng, đến cuối năm 2010, cả nước có 755 đô thị, tổng diện tích nhà ở toàn quốc tăng thêm khoảng 86.8 triệu mét vuông. Tổng cung căn hộ năm 2010 lên tới 18.000 căn, cộng thêm gần 40.000 căn hộ thuộc dạng mua đi bán lại đã tạo cho người mua có thể chọn lựa những sản phẩm phù hợp, sát với nhu cầu thực tế nhất.

Nếu chia theo phân khúc giá, thì thị trường căn hộ có giá trung bình dưới 20 triệu đồng/m2 dành cho các đối tượng: Công chức, chuyên viên, gia đình trẻ... vẫn tìm được đầu ra trong thời gian tới. Có thể dự đoán rằng, năm 2011 phân khúc này vẫn sẽ là phân khúc chủ đạo chiếm đa số trên thị trường căn hộ. Nghiên cứu gần đây nhất về thị trường căn hộ của Savills Việt Nam cho thấy, trong Quý 3/2010, khoảng 4.400 căn hộ đã được tiêu thụ. Đây là lượng tiêu thụ cao nhất kể từ đầu năm, tương đương với số căn hộ bán được trong 6 tháng đầu năm và 80% trong số đó là căn hộ bình dân.

Bên cạnh đó, căn hộ dịch vụ cho thuê và BĐS nghỉ dưỡng cũng thu hút sự quan tâm của nhiều nhà phát triển dự án trong suốt năm qua. Theo khảo sát của CBRE, đến hết năm 2010, Việt Nam có khoảng 55 dự án BĐS nghỉ dưỡng, cung cấp cho thị trường khoảng 5.318 căn biệt thự và 6.601 căn hộ nghỉ dưỡng. Mặc dù thị trường BĐS năm 2010 trầm lắng, nhưng những căn hộ nghỉ dưỡng ven biển giá triệu đô vẫn đắt hàng đặc biệt là các dự án tại Đà Nẵng.

Ngược lại, tại phân khúc cao cấp, hầu hết các dự án đều rơi vào tình trạng buồn tẻ. Các cao ốc, văn phòng cho thuê cũng chịu chung tình trạng này, trừ các dự án căn hộ có vị trí thuận lợi vẫn nóng cục bộ.

Đình Sơn