Thị trường BĐS đang dần hồi phục

Bức tranh toàn cảnh thị trường BĐS 2011

Thị trường BĐS năm 2011 sẽ không có nhiều đợt sóng do các quy định, nghị định mới của Chính phủ. Về vấn đề tài chính, nổi bật là Thông tư 13 quy định về các tỷ lệ đảm bảo an toàn hoạt động của các tổ chức tín dụng khiến nguồn vốn ngân hàng giải ngân vào thị trường BĐS chỉ “nhỏ giọt”. Về thuế sử dụng đất và hoạt động kinh doanh. Nghị định 71 sẽ khiến thị trường BĐS chỉ hợp với những nhà đầu tư và các quỹ lớn đầu tư dài hạn, còn việc đầu cơ ngắn hạn sẽ rất khó khăn.

Màu sắc tươi sáng của thị trường có thể sẽ tập trung vào hàng loạt các thị trường mới nổi khác như: Bình Dương, Đồng Nai, Bà Rịa – Vũng Tàu, Long An... Các chuyên gia nhận định, đối với các thị trường mới nổi sẽ không chịu nhiều áp lực như đối với thị trường BĐS TPHCM.

Đối với những thị trường mới nổi, với lợi thế mặt bằng giá thấp, tỉ suất lợi nhuận trên vốn cao, quy hoạch tốt, các khu đô thị mới được quy hoạch bài bản nên vẫn giữ nguyên lợi thế là nơi đầu tư ưa chuộng của những nhà đầu tư nhỏ hoặc những người có nguồn tài chính tự có, cần một nơi bảo tòan vốn. BĐS du lịch nghĩ dưỡng cũng sẽ tiếp tục thu hút sự quan tâm của thị trường. Tuy nhiên, các chuyên gia cũng lo ngại về tốc độ phát triển khá nhanh của loại hình này sẽ dẫn đến tình trạng cung vượt cầu.

Phân khúc căn hộ trung bình vẫn sẽ là đòn bẩy chủ lực của thị trường BĐS năm 2011. Theo tình hình thị trường, các nhà đầu tư vẫn phải tiếp tục chạy đua tìm kiếm các chính sách bán hàng, khuyến mãi, hậu mãi, thiết kế các căn hộ sao cho nhanh chóng phù hợp với nhu cầu các “thượng đế”.

Với tình hình kinh tế Việt Nam hiện nay thì có thể nói thị trường BĐS đang đứng trước rất nhiều khó khăn từ chính sách thắt chặt tín dụng, giá cả cạnh tranh giữa các sản phẩm, đầu ra cho sản phẩm… Có thể nói đây là tình hình chung của cả thị trường chứ không riêng của doanh nghiệp nào. Có thể nhìn nhận rằng các nhà đầu tư, phát triển BĐS nước ngoài có cơ hội tham gia thị trường Việt Nam. Thị trường Việt Nam theo nhận xét của các chuyên gia nước ngoài vẫn rất tiềm năng do tình hình chính trị Việt Nam rất ổn định, nhiều mảng phân khúc vẫn chưa được khai thác triệt để hết tiềm năng. Tuy nhiên, cơ hội đầu tư vào Việt Nam cho các nhà đầu tư, phát triển BĐS nước ngoài vẫn chưa nhiều. Hầu hết họ vẫn phải liên doanh, liên kết với những doanh nghiệp trong nước. Tuy có những ý kiến cho rằng những khó khăn của doanh nghiệp trong nước tạo cơ hội cho các nhà đầu tư, phát triển BĐS nước ngoài tham gia thị trường. Nhưng chỉ có chính những doanh nghiệp Việt Nam mới hiểu được chính thị trường Việt Nam, về lâu dài, doanh nghiệp trong nước sẽ khắc phục được khó khăn, nâng cao tiềm lực và tăng khả năng cạnh tranh.

Nhà nước cần chung tay với doanh nghiệp

Để vượt qua khó khăn này, doanh nghiệp phải tìm nguồn lực vốn thay thế thông qua các giải pháp như: Phát hành cổ phiếu, trái phiếu, trái phiếu chuyển đổi, liên doanh liên kết với các đơn vị bạn, lọc lại danh mục đầu tư để chọn lựa những công trình trọng điểm có vòng quay nhanh hoặc giãn tiến độ một số dự án trọng điểm để thu hồi vốn nhanh và hạn chế chi phí đầu tư một cách dàn trải.

Bên cạnh đó, Nhà nước cũng nên xem hàng hóa BĐS phải là một ngành sản xuất  (trừ các dịch vụ liên quan như sàn giao dịch) thay vì được xem là ngành phi sản xuất, vì bản thân các dự án xây dựng nhà ở rõ ràng là sản xuất ra các sản phẩm căn hộ phục vụ người tiêu dùng, hơn nữa nó còn là ngành sản xuất “chủ lực” kéo theo rất nhiều ngành khác như vật liệu xây dựng, kiến trúc, nội thất, sử dụng nhiều lao động… Theo đó, Nhà nước nên tiếp tục hỗ trợ cho vay để hướng đến bình ổn thị trường trong thời diểm hiện nay,  duy trì nguồn cung, tạo công ăn việc làm và góp phần tăng tính cạnh tranh, bình ổn giá bán.

Nhà nước cần điều chỉnh chính sách thuế đặc biệt là  tiền sử dụng đất phải nộp hoặc cho nộp nhiều lần để giảm bớt áp lực vốn cho các doanh nghiệp cũng như đà tăng giá do thuế chồng lên thuế. Hiện nay các dự án đang phải đền bù hoặc mua lại của người dân với mức quá cao, sau đó lại phải đóng tiền sử dụng đất cho Nhà nước một lần với số tiền cao không kém. Do vậy, các doanh nghiệp mong muốn Bộ Tài chính nghiên cứu cải tiến phương thức đánh thuế hợp lý hơn, ví dụ: Giảm bớt tiền sử dụng đất và cho trả dần theo tiến độ xây dựng, hoặc thay đổi cách đánh thuế theo các nước tiên tiến, bỏ hẳn việc tính tiền sử dụng đất trên đất sở hữu hợp pháp mà thay bằng loại thuế đóng định kỳ hằng năm để khuyến khích sử dụng BĐS một cách hiệu quả hơn. Về phía Bộ Xây dựng cần tiếp tục đẩy nhanh hơn quá trình cải cách hành chính, thủ tục xây dựng và hợp lý hoá quy trình xét duyệt quy hoạch. Bộ cũng cần một sự cải cách mạnh về tổ chức như đổi thành Bộ phát triển đô thị và nhà ở, nắm thêm quyền đăng bộ đất, thành lập các thể chế tài chính nhà ở có nguồn vốn lớn để có nhiều quyền lực hơn nhằm điều hành hiệu quả chính sách nhà ở quốc gia.

Với tình hình khó khăn quá mức như hiện nay, sẽ không tránh khỏi sẽ có một bộ phận doanh nghiệp không trụ nổi, thậm chí dẫn đến phá sản. Do vậy Nhà nước cũng nên nghiên cứu hy sinh một phần nguồn thu ngân sách để hỗ trợ miễn giảm thuế, giãn tiến độ nộp thuế cho một số doanh nghiệp ngành sản xuất, trong đó có doanh nghiệp đầu tư BĐS.

Ngoài ra, việc hoàn thiện khung pháp lý một cách đồng bộ như: Đơn giản hóa thủ tục đầu tư, giải phóng mặt bằng, quyền sử dụng đất và quá trình giao đất, đền bù, quy hoạch, giảm thiểu thủ tục hành chính để hỗ trợ tạo hàng hóa và vốn hóa thị trường BĐS và thu hút vốn nước ngoài vào khai thác thị trường BĐS Việt Nam. Bên cạnh đó, Nhà nước tiếp tục tăng cường phát huy các công cụ tài chính như trái phiếu BĐS, phát triển nghiệp vụ chứng khoán hóa, hình thành các mô hình quỹ tín thác đầu tư BĐS (REITs) nhằm mục đích tối đa hóa nguồn vốn huy động để thực hiện các dự án đầu tư đồng thời bảo đảm thị trường BĐS có một nguồn vốn trung và dài hạn bền vững. Giải pháp tiếp tục mở rộng đối tượng có yếu tố nước ngoài sẽ là một trong các chủ thể tham gia thị trường BĐS theo như những cam kết khi Việt Nam gia nhập WTO. Đây sẽ là nguồn vốn nước ngoài hỗ trợ cho thị trường này mà hiện tại bài toán huy động vốn đang là vấn đề nan giải, chưa kể nó còn thu hút một lượng ngọai tệ đáng kể cho nền kinh tế.

Những giải pháp nêu trên sẽ là nền tảng cho thị trường BĐS Việt Nam trưởng thành, phát triển lành mạnh và bền vững.

Sơn Nguyễn